準備申辦房貸的過程中，相信許多借款人心中都會浮現這些問題，如「房屋貸款的成數多少？」、「我到底該準備多少的自備款？」。透過這篇文章，金倢理債王將帶各位瞭解何謂房屋貸款成數，銀行在評估房貸成數時會考量哪些因素。
什麼是房貸成數？
房貸成數指的就是銀行願意借給你的錢，所占房屋價值(註1)的百分比。簡單來說，房屋價值 1,000 萬，房貸成數 8 成，就代表銀行願意借給你 1,000 萬 * 80% = 800 萬！
註1：房屋價值：並不是你購屋的金額，而是銀行根據房屋所處地段、屋齡、房屋坪數所評估的價值。
房貸成數之所以重要，因為它能補足自備款不足的問題使你順利購屋！但銀行並不只藉由房屋價值來決定給予多少成的房貸成數，還會根據貸款人的信用評分、聯徵紀錄、工作收入等來綜合評估決定貸給你的房貸成數。
房貸貸款成數如何提高？4大秘訣在這裡
銀行評估房貸成數的關鍵在於：借款人的還款能力、信用狀況等；房屋的地段、坪數、屋齡、屋型等條件因素，而金倢理債王在以下幫大家整理了，提高房貸成數的幾個秘訣：
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房屋條件
提高房貸成數的第一步，就是了解房屋的價值！位於什麼樣地段的房屋，會被銀行認定為高價值呢？簡單來說，只要房屋處於「蛋黃區」，或在「都市計畫區內」，縱使是中古屋也會因地段價值高，使銀行給出較高的房貸成數唷！相反的，若地處偏遠或是位於無尾巷之中，則銀行可能會給出較低的房貸成數。
若想更仔細地了解房屋價值，建議大家善用各家銀行推出的線上房屋價值查詢服務，好更準確地知道房屋價值唷！（EX：以國泰世華銀行為例，民眾可輸入房屋座落的縣市、區域，大約估算房屋貸款成數範圍）
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房屋附近沒有嫌惡設施
由於多數人都不希望住處附近有這些設施，銀行因此認定位於嫌惡設施周邊的房屋較難出售，導致房屋價值降低，進而影響房貸成數！
建議大家在買房前，務必觀察房屋周邊 100 公尺內是否有嫌惡設施喔！
嫌惡設施主要分為以下 2 類： 生命威脅：機場、加油站、高壓電塔、焚化爐、瓦斯行……等 生活干擾：高架橋、鐵路、廟宇、殯儀館、墳墓、聲色場所……等
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良好的信用
申貸時，銀行會從聯徵中心調閱信用評分，查看您個人的信用狀況。如果信用分數過低，或短期內有向不同家銀行詢問貸款，留下聯徵紀錄，導致申貸人被視為「短期急需資金者」，銀行可能會直接退件，就算成功通過審核，貸款成數也不會很高。
另外，若本身信用良好、無信用卡遲繳、負債比低，當然會受銀行所歡迎。如果借款人是五師或軍公教，由於收入穩定，銀行願意給予的貸款成數也會比較高。
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有穩定的還款能力
銀行最看重的就是借款人的還款能力！如果你是收入穩定的上班族，因此需要薪轉證明、勞保等來證明自身的還款能力，這時候有穩定收入者，如：上市櫃公司員工、公務員、醫生或律師就會比較吃香；相對的，若本身是流動攤商、中小型自營商、居家辦公者或領現族就會比較難佐證還款能力，因此可利用其他財力證明，如：健保明細、保險、401報表或扣繳憑單等資料來提升條件，或是與銀行建立良好往來，好讓銀行知道你是有穩定的還款能力！
房屋貸款 常見問題
Q1、貸款成數如何提高？
- 增加擔保品：可以將名下尚未抵押的不動產作為額外擔保品。
- 提供保證人：找有穩定收入或名下有資產的配偶、近親當保證人。
- 申請信用貸款：可視信用狀況多申請一筆信用貸款，提升貸款成數。
- 自願縮短還款年限：幫助銀行降低放款風險，就能提高貸款成數。
Q2、買房只需要準備頭期款就好嗎？
不是的，買房後需要繳交的費用很多，例如：地政規費、房屋裝潢費用等，而且若是貸款成數與房屋成交價格相差過大，還須有足夠款項可支付購屋款才能順利購屋，這些支出大概會占房價的1~1.5成，在買房時要記得多留一筆錢，以備不時之需。
Q3、辦房貸後急需用錢怎麼辦？
突如其來的資金缺口，讓您徬徨無措，不知如何是好嗎？若有緊急資金需求，如：公司急用金、長輩醫療金，兒女教育費用或是生活週轉，建議您可評估辦理二胎房貸。二胎房貸又稱為二順位房屋貸款，意思就是在您原本的房屋上再設定抵押，利用房屋剩餘價值申請貸款，以取得一筆資金。
Q4、頭期款100萬可以買多少錢的房子？
假設房貸成數為8成，在不算其他規費、裝潢費用的情形下，依上述所提供的公式來推算。房屋鑑價x（100%–80%）＝100萬，可以買的房屋價格大約為500萬。不過這個房價，並未計入其他買房的費用，而且是在房貸成數較高的情形下，進行的試算結果，因此會與實際情況有所落差。
